La confianza apuntala o destruye los mercados. La incertidumbre extrema y prolongada termina por derrumbar la confianza de las personas en el sistema.

A partir de 2016, el mercado inmobiliario de Venezuela experimenta su tercer fenómeno de cizallamiento de precios de este siglo y se encuentra bajo un denso velo negro de desinformación, con niveles de opacidad y distorsión probablemente únicos en su historia.

Para mediados de 2020, todas las distorsiones macro económicas se mantienen y agudizan. Por otro lado, se amplifican los procesos de deterioro sistemático de los activos inmobiliarios (estructural). Además, la contingencia de salud (coyuntura) ocasionada por la pandemia COVID 19, también se agrega a la matriz de análisis.

En estos escenarios y circunstancias, no es posible un mercado natural de inmuebles. En tal sentido, en Venezuela persisten las condiciones de no mercado. La condición de no mercado implica que los valores de mercado (VM) no pueden ser estimados de manera confiable aplicando el enfoque de comparación directa de datos de oferta y demanda inmobiliaria, mejor conocido como método de mercado. El tasador debe recurrir a otros enfoques y métodos valuatorios.

Métodos alternativos

Existen varios métodos universalmente aceptados y ampliamente documentados. El profesional de la tasación dispone, entre otros, de los enfoques de renta y costo. A través del primero, puede estimar el valor del inmueble mediante el análisis de la capacidad de renta periódica que pueda capitalizar, mejor conocido como el valor por renta (VR). Cada vez más representativo en el caso venezolano actual.

El segundo enfoque (costo) nos aproxima al valor del inmueble, analizando los componentes que forman la estructura del valor.

Enfoque de costo

Particularmente considero más apropiado llamarlo enfoque por componentes. En esencia, nos permite comprender como se alinean y relacionan: la tierra; las construcciones edificadas sobre ella; la depreciación respectiva; el interés comercial sobre el inmueble y la confianza en el sistema.

Cada uno de estos importantes componentes participa en la estructura de costo-precio-valor del inmueble. Aparecerán, desaparecerán, se activarán, aumentarán o disminuirán, dependiendo de la fase y escenario del ciclo económico que rija el mercado al momento de la evaluación (instantaneidad)[1].

El objetivo principal de este enfoque es obtener un estimado del valor de reposición depreciado (VRD). Pero mejor aún, es poder aproximarse al valor físico del inmueble (VF). Esto es posible si extendemos el enfoque de dos componentes (tierra y construcciones) a cuatro componentes (tierra, construcciones, costo comercial y costo de la desconfianza). Los tres primeros suman, el cuarto componente resta.

Enfoque de costo ampliado. Valor Físico.

El valor físico (VF) de un inmueble típico (apartamento, casa, local, oficina) puede aproximarse mediante la siguiente fórmula:

	VF  =  1erC + 2doC + 3erC - 4toC
 	
1. Primer componente: Tierra y sus mejoras (factor de terreno).
2. Segundo componente: Costo de construcción depreciado
(factor de depreciación física).
3. Tercer componente: Ventaja de la cosa hecha.
Costo comercial (factor de comercialización).
4. Cuarto componente: Desventaja del nivel de incertidumbre.
Costo de la desconfianza (factor de incertidumbre).
 

El cuarto componente. El costo de la desconfianza.

El cuarto componente ha sido concebido desde la realidad y complejidad del caso venezolano experimentado desde comienzos del tercer milenio, y exacerbado en la década 2008-2018. Este componente trata de estimar el costo de la desconfianza en los sistemas económicos. Se considera, entonces, como una desventaja de las circunstancias que resta valor al inmueble. El factor que lo representa y determina (dimensiona), es la incertidumbre (FI).

Es de hacer notar, que cada uno de los componentes (aditivo o sustractivo) se relaciona íntimamente con un factor que lo explica y dimensiona (multiplicativo).

Factor multiplicador de costos.

De esta forma, esta metodología podría sintetizarse en una ecuación, aún más sencilla, pero poderosa, que represente al valor físico (VF) en función de una sola variable independiente y un solo coeficiente (factor). Así, podríamos simplificar todo en la siguiente expresión:

	VF = FM x CR
Donde: 	
VF: Valor físico del inmueble
CR: Costo de reposición de las construcciones 
FM: Factor multiplicador de costos
FM = FM1 - FM2
 

El factor multiplicador de costos (FM) resulta de mucho interés porque resume en uno solo: la incidencia del valor del terreno o factor de terreno (primer componente); el factor de depreciación de las construcciones (segundo componente); el factor de comercialización (tercer componente), y el factor de incertidumbre (cuarto componente).

Tendrá dos partes que se restan entre sí:
FM1 (parte positiva inherente al mercado) y
FM2 (parte negativa inherente a la edad del inmueble y su estado de conservación).

Como referencia el FM1 podrá adoptar un amplio rango de valores entre 0,38 (ruina) hasta 5 (recalentamiento). Dependiendo de las quince posibles fases que perfilan el CCCE (Criterio ciclo-condición-escenario), para el diagnóstico del comportamiento de mercado.

Este factor FM1 incluye la estimación del nivel de incertidumbre (FI) que dimensionaría el costo que conlleva variables como: libertad económica, grado de las distorsiones macro económicas, garantías jurídicas, estado de derecho, condiciones de infraestructura, entre otras.

En conclusión, el tasador dispone de herramientas para realizar la encomienda de opinar sobre el valor de los activos inmobiliarios en diferentes escenarios, incluyendo los complejos. En tal sentido, debe tener pleno conocimiento sobre metodologías y enfoques. Pero sobre todo, está en la obligación de conocer las realidades del mercado o de no mercado. Solo así, podrá estimar con criterio sustentable los factores de terreno, depreciación, comercialización e incertidumbre, entre otros, que le darán la confianza necesaria para suscribir su opinión profesional de valor.

Multienfoque

Para comprender un poco más el mercado de inmuebles, sería una práctica valuadora muy sana y enriquecedora, aplicar simultáneamente diferentes enfoques para obtener y comparar el valor de los inmuebles (multienfoque o multicriterio). No deberíamos limitar el estudio solo al enfoque de mercado, aún siendo éste, el método "estrella" por excelencia. Y como hemos observado, no siempre puede ser aplicado.

[1] Instantaneidad. Cualidad de instantáneo (que solo dura un instante), según el diccionario de la Real Academia Española. Aspecto medular en la tasación de activos, en virtud de lo inexorable del principio de cambio. Todo cambia con el paso del tiempo. Dejar constancia de la fecha (cálculo y elaboración), inclusive la hora, es fundamental al suscribir un informe de avalúo (informe técnico de tasación).