El beneficio y utilidad que han proporcionado la entrada en vigencia y existencia del nuevo sistema arrendaticio venezolano es tan POCO, que aunque “LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA”, según Gaceta Oficial N° 39.783 del 21 de Octubre de 2011 y extraordinaria N° 6.053, de vacation leges, o lapso para entrar en vigencia de 6 meses o 180 días y “DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL”, según Gaceta Oficial N° 40.418 del 23/05/2014; cuando lean data se preguntaran “ ¿De que nuevo Sistema arrendaticio hace mención quien aquí escribe?” si ya una Ley cumple 8 años de vigencia y el Decreto Ley tiene 5 años, pues, permítanme decirles, que aun siguen siendo nuevas porque los resultados positivos, beneficiosos, útiles y necesarios que TODOS los usuarios necesitamos desde la entrada en vigencia de estas leyes, NO SE HAN OBTENIDO, sencillamente porque cuando se crean, legislan y suscriben todo un texto de ley, con apasionamiento y en pro de beneficiar a un sector y no con objetividad, para que tenga una aplicación general, se obtiene finalmente el resultado que se ve hoy día, se da y daña.

La entrada en vigencia de Sistema Arrendaticio actual, tanto de vivienda como de uso comercial, está plagado de inconsistencias y de inaplicabilidad, es sancionatorio, es incongruente y hasta perverso por razones que a mi parecer existen:

1. Se crearon y entraron en vigencia cuando la crisis habitacional en Venezuela estaba en pleno apogeo, las invasiones eran demasiadas y las expropiaciones estaban a la orden del día.
2. Se crearon e hicieron, no en pro de las partes intervinientes en una relación arrendaticia, vale decir; Arrendadores (propietarios) y Arrendatarios (inquilinos), sino, que para favorecer a los Arrendatarios-inquilinos y sancionar a los Arrendadores-propietarios, así tenemos que se lee en el Art. 22 de La Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV): por ejemplo, OBLIGACIÓN DE LOS ARRENDADORES:
   Artículo 22: “Los arrendadores deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de arrendamiento de vivienda.” Léase en el texto de este artículo que de manera impositiva ordena a el arrendador a cumplir “…DEBERÁN…”.

En el siguiente artículo, vale decir; en el art. 23 de la LRCAV se lee:

Artículo 23: “Los arrendatarios y arrendatarias tendrán derecho a solicitar la inclusión en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos”; léase en el texto de este artículo que los arrendatarios y arrendatarias tienen facultad, el derecho y la prerrogativa de actuar, se detalla en estos artículos, como en la mayoría del articulado de esta Ley, que existe un sistema sancionatorio en contra de los arrendadores, mientras que, para los arrendatarios y arrendatarias no existe tal sistema.

Llama la atención que a pesar de los años de vigencia de estas legislaciones, el avance y resultado no ha sido el esperado, repito, por los usuarios, propietarios y sistema inmobiliario en general en nuestro país, porque el sistema arrendaticio en Venezuela no garantiza el respeto a los derecho de los arrendadores-propietarios porque por mucho que la sede tribunalicias estén llenos sus archivos de expedientes en esta materia, finalmente el resultado de los mismos procedimientos se hacen inejecutables y no porque los Jueces o Juezas no quieran ejecutar, sino, que las leyes mismas o el sistema arrendaticio existente, no permite tal ejecución, esencialmente en cuanto a los desalojos por prohibición expresa del artículo 11 de esta Ley.

“Artículo 11. Queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores y trabajadores residenciales, pensiones o habitaciones que se constituyen en el hogar de personas y familias.”

En Junio de 2013 cuando participe como ponente de las I JORNADAS CARABOBEÑAS DE TASACIÓN “INGENIERO ANTONIO SCOLAMIERO”, en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, realizadas por la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), hice mención, que los desalojos arrendaticios no se llegarían a ejecutar en Venezuela, como es la aspiración de los arrendadores-propietarios, hasta tanto el Estado no creara y edificara refugios, que les sirvieran de vivienda a los arrendatarios y arrendatarias perdidosos en juicios arrendaticios; igualmente dije, para ese entonces que nos imagináramos por un momento que el sistema judicial penal venezolano no contara con recintos penitenciarios, para recluir a quienes cometieran delitos y fueran condenados a prisión o a presidio y como consecuencia privados de libertad, si esos recintos penitenciarios no existieran a lo largo y ancho de Venezuela, el sistema judicial penal seria un caos, porque los Jueces y Juezas no llevarían a final termino sus sentencias y condenar finalmente a los responsables de incurrir en delitos diversos; cuando traigo a colación lo expuesto, lo hago porque con el transcurrir de los años, respecto a refugios arrendaticios no hay avance alguno, en consecuencia, en los Tribunales de nuestro país, específicamente los tribunales de municipio que son los competentes en materia arrendaticia a nivel nacional, sus archivos están llenos de sentencias no ejecutadas, porque los arrendatarios perdidosos en juicios, no tienen vivienda donde ir, ni refugio existente que los pueda recibir, de tal manera pues; que si no existen infraestructuras que constituyan refugios, el avance es poco y casi inexistente; sin temor a equivocarme debo decir, que éste sistema arrendaticio vigente, vino a paralizar judicialmente en materia arrendaticia un 99% de ésta materia, los juicios están sin ejecutar porque estas leyes reguladoras, las cuales ya mencione, se hicieron con apasionamiento visceral, y poca objetividad sin medir consecuencias jurídicas alguna, paralizado igualmente está el sistema inmobiliario.

3. Cuando menciono de la inaplicabilidad del sistema arrendaticio actual, tanto de la regularización de arrendamientos de viviendas, como de regulación de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial, se torna inaplicable a mi modo de ver, porque cuando las leyes no satisfacen al usuario, ni logran el fin u objeto para el cual fueron creadas, trae como consecuencia la inaplicabilidad de las mismas, de tal manera pues, que en materia arrendaticia de vivienda, se debe agotar la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) y dicho sea por cierto, no es lo suficientemente expedita en dichos procedimientos, se torna la mayoría de los casos engorrosos, porque el mismo personal desconoce muchas veces el procedimiento a seguir, prevaleciendo muchas veces el matiz político a los fines de resolver o hacer pronunciamientos en el tiempo correspondiente de la vía administrativa. Respecto de las Defensorías Públicas Arrendaticias, no son suficientes el número de ellos, para atender las necesidades requeridas por el usuario y por ejemplo en el estado Carabobo, estos están comisionados en la Oficina Regional del SUNAVI, donde predomina, repito, más el matiz político que el oficio a desempeñar.

El Sistema Judicial Arrendaticio de Vivienda ha representado para los que tienen necesidad habitacional, en vez de una solución, un problema, porque los propietarios de inmuebles, viviendas y apartamentos, prefieren tener dichos inmuebles cerrados y vacíos y no darlos en arrendamiento, porque están convencidos que arrendar hoy día un inmueble, es crearse o casarse un problema jurídico a futuro.

Ahora bien, respecto a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, existen en su contenido incongruencias tanto de forma como de fondo, porque pocos conocen el manejo de la misma, respecto de la norma a aplicar; respecto a la forma existen desaciertos en el texto mismo del articulado, mencionan artículos y hablan de literales cuando esos artículos lo acompañan son números, de allí, por ejemplo, el artículo 40 que hace referencia DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES están seguidos de numerales y el texto mismo del articulo hace mención de literales, al igual que el artículo 41, tiene el mismo error, no obstante, éste decreto ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial goza desde el 18 de octubre del 2018, una novísimo cambio, por desaplicación del literal J del artículo 41 del mismo, porque el Centro de Arbitraje de la Cámara de Caracas por un caso regido de desalojo por el vigente decreto (de uso comercial) por vía de control difuso hizo tal desaplicación, porque contravenía los artículos 253 y 258 de la Constitución: “Artículo 258. ... .

"La ley promoverá el arbitraje, conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios alternativos para la solución de conflictos.”, porque ellos permiten la utilización del arbitraje como medio legitimo para dirimir controversias, incluyendo las que se susciten en materia arrendaticia, de tal manera pues, que el artículo 34 de la ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia regula dicha materia, y así el laudo arbitral en el que se desaplicó por control difuso de la constitucionalidad el artículo 41 del decreto (uso comercial) literal “J” o numeral 10; el artículo 258 constitucional estimula y propicia la utilización de medios alternativos de resolución de conflictos mencionados en el arbitraje y el articulo 41 numeral J, prohibía el arbitraje en materia arrendaticia, allí tenemos por ejemplo la Sentencia 1067 del 03 de Noviembre de 2010, sentencia conocido como ASTIVENCA, donde la Sala Constitucional ha establecido claramente la obligación de TODO el sistema de justicia de volcarse al estimulo de los medios alternativos, especialmente del arbitraje y como bien sabemos, que la función especifica de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, es la interpretación misma del texto constitucional, en consecuencia, se desaplica dicha prohibición y se declara válida la cláusula arbitral y el procedimiento arbitral en materia arrendaticia (Sentencia 702 de fecha 18 de Octubre de 2018, expediente 28-0126 de la Sala Constitucional, Ponente: Magistrada Carmen Zuleta de Merchán).

Vemos que el decreto de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, favorece también al arrendatario, otorgándole la preferencia ofertiva, previo cumplimiento de algunos requisitos, previstos en el artículo 38 de dicha Ley “Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”. Preferencia ésta, que no existía en el régimen arrendaticia inmobiliario de 1.999 (Derogado por disposición derogatoria, pero vigente en la práctica), pareciera un juego de palabras, si, pero ... no.

Particularmente, creo que el sistema arrendaticio inmobiliario de 1.999, NO DEBIÓ SER DEROGADO O SUSTITUIDO JAMÁS, PORQUE ERA UN SISTEMA CASI PERFECTIBLE, este sistema arrendaticio actual, el cual entro en vigencia para causar daños, molestias, inseguridad, temor e inquietud a los propietarios-arrendadores y a los arrendatarios-inquilinos que “supuestamente” ese sistema arrendaticio se creó, hizo, se legislo para favorecer a los arrendatarios, por el contrario, les creó: inquietud, e imposibilidad y poco o mínima posibilidad de recibir en arrendamiento inmuebles para vivienda o uso comercial; porque los propietarios, inmobiliarias y administradores de inmuebles, prefieren no arrendar hoy día a los fines de evitar o prevenir un futuro accionar judicialmente contra los arrendatarios o arrendatarias.

Finalmente, aspiro y amén que así sea, que este sistema arrendaticio actual, tanto de arrendamiento de viviendas como de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, sea eliminado o mínimo reformado donde el calificativo de leonino arrendatario desaparezca, porque es injusto y abusivo por favorecer solo a una de las partes y exigirle al otro cumplimiento de condiciones.

Cuando se crean y ejecutan leyes, se aspira que se tornen perfectibles en el tiempo y éstas están muy lejos de serlos porque además de injustas por ser leoninas, son violadoras del derecho a la propiedad, derecho éste, que es tan sagrado como el derecho a la vida, por darle un solo ejemplo la existencia del artículo 137 de la LRCAV.

“Artículo 137. El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:

El propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente Ley.”

Es decir, que los arrendatarios usan, gozan y disfrutan de la propiedad ajena y de paso, si el propietario va a vender su propiedad, DEBERÁ hacer un descuento en el precio estipulado para la venta, descuento ese que depende de cuantos años vivió el arrendatario en la vivienda, debe entenderse que el arrendatario vivió GRATIS en propiedad ajena, ni que fuera hijo del dueño!!! Por Dios.